Hüpoteek

Hüpoteek on pandiõigus, mille alusel on isikul, kelle kasuks on hüpoteek seatud (hüpoteegipidajal), õigus hüpoteegiga tagatud nõude (laenu) rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteek seatakse sagedasti kinnisasja omaniku poolt võetava laenu tagamiseks. Hüpoteegi ulatust ja sisu reguleerib asjaõigusseaduse 3. peatükk ning hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Hüpoteek lihtsustab kinnisvara omaniku jaoks laenu saamist ja annab laenuandjale täiendava tagatise. Hüpoteek annab selle pidajale kindluse, et kui laenuvõtja jääb kohustuse täitmisega hätta, saab ta oma raha tagasisaamiseks nõuda kinnisasja müümist ja saadud rahast oma võla tagasi. Kinnisasja müümise ja hüpoteegipidaja nõude rahuldamise järel üle jääv rahasumma jääb müüdud kinnisasja endisele omanikule. Laenuandja lubab üldjuhul laenuvõtjal alguses ise müügiga tegeleda, et saada kinnisasja eest parim võimalik hind, ent kui asi on läinud juba kohtutäituri kätte (algatatud on täitemenetlus), siis ei ole laenuvõtjal võimalik enam müügiprotsessi mõjutada.

Hüpoteegi seadmine toimub omaniku notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kande tegemisega kinnistusraamatusse, kuhu märgitakse nii hüpoteegipidaja kui ka hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegisumma). Hüpoteek on kõikidele nähtav, samuti on nähtav see, kelle kasuks on pant seatud ja kui suur on hüpoteegisumma.

Hüpoteegiga on tagatud põhinõue ja sellele nõudele enne kinnisasja müümist sundenampakkumisel või pankroti väljakuulutamist tasumata intressid, samuti viivis ja võla sissenõudmise kulutused, hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksud ning muud kõrvalnõuded.

Hüpoteek ei tähenda iseenesest tagatava nõude olemasolu. Hüpoteek tagab kohustust vaid siis, kui kinnistu omanik ja hüpoteegipidaja on sõlminud laenulepingu, milles näidatakse milliseid kohustusi hüpoteek tagab. Tagatavate nõuete osas laenuleppe sõlmimisel tuleb olla tähelepanelik. Näiteks kui laenuleping sätestab, et hüpoteek tagab ka kõik tuleviku hüpoteegipidaja nõuded omaniku vastu, siis sellise kokkuleppe korral võivad saada tagatuks ka näiteks omaniku poolt sõlmitud käenduslepingust, krediitkaardilepingust, liisingulepingust jms tulenevad nõuded.

Hüpoteegisumma

Kinnistusregistrisse märgitakse koos hüpoteegipidajaga ka hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma. Hüpoteegisumma on kindlaks määratud summa, mida hüpoteegipidaja võib maksimaalselt laenu tagastamata jätmise korral saada kinnisasja müügi korral. Hüpoteegisumma seatakse tavaliselt veidi suuremaks kui laenusumma, et tagada ka võimalikke intresse ja kõrvalnõudeid.

Hüpoteek ise ei tähenda automaatselt mingit nõuet. Kui laenuvõtja maksab korralikult laenu tagasi või vähendab seda osade kaupa kokkuleppe kohaselt, siis väheneb ka laenuandja nõue laenuvõtja vastu. Kuigi kinnistusregistris on hüpoteegisumma fikseeritud ja see ei vähene laenu tagasimaksmise korral automaatselt, ei ole laenuandjal ehk hüpoteegipidajal õigus nõuda laenuandjalt kunagi rohkem kui on tegelik nõude suurus. Kui laenusumma on märkimisväärselt vähenenud, võivad laenusaaja ja laenuandja (hüpoteegipidaja) leppida kokku ka hüpoteegisumma vähendamises.
Hüpoteegi seadmine ja hüpoteegi kustutamine

Hüpoteegi seadmiseks tuleb pöörduda notari poole, kes teeb vastava hüpoteegikande kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kandes märgitakse ära hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma. Hüpoteegi seadmiseks kinnisasjale on vajalik selle kinnisasja omaniku nõusolek.

Kui laen on tagasi makstud, ei tähenda see automaatselt hüpoteegi lõppemist. Hüpoteek lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust, mitte tagatava nõude lõppemisega. Samas see ei tähenda, et laenumaksetega ühele poole saades tuleb hüpoteek ilmtingimata kohe kustutada. Hüpoteegi olemasolu ei too endaga kaasa kulutusi ning seetõttu võib hüpoteegi ka peale jätta, sest nii saab võtta vajadusel uuesti lihtsamalt laenu, st. pole vaja uut hüpoteegilepingut sõlmida.

Kui kinnisvara omanik ei soovi enam tulevikus uusi kohustusi võtta (hüpoteeki korduvalt uue laenu tagamiseks kasutada), siis hüpoteegi kustutamiseks kinnistusraamatust peavad avalduse tegema nii kinnisvara omanik kui ka hüpoteegipidaja.

 

 

 

 

 

 

Hüpoteegiga kinnisasja üürile andmine ja müümine

Kinnisvara omanik võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja vabalt müüa või üürida, kuid enne tuleb hüpoteegipidajat eelnevalt informeerida. Ostja peab arvestama, et kui hüpoteek tagab kellegi kolmanda isiku laenu, võib laenu maksmata jätmise korral hüpoteegipidaja nõuda kinnistu müümist täitemenetluse kaudu. Hüpoteegiga koormatud kinnisvara müümisel täite- või pankrotimenetluse raames on ostja jaoks oluline välja selgitada, kas hüpoteegi kanded jäävad pärast müüki kehtima või mitte. Hüpoteegi säilimisel tuleb arvestada sellega, et kinnisvara võidakse panna uuesti sundmüüki ja ostja võib seeläbi omandi kaotada.

Üldiselt kehtib täitemenetluse puhul reegel, et alles jäävad sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused ning teised õigused lõpevad. Lõppenuks loetakse ka sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Just seepärast on oluline välja selgitada, millisel järjekohal asub nõue, mille alusel on täitemenetlust alustatud. Kui sissenõudja kasuks seatud hüpoteek asub I järjekohal, kuulub nimetatud hüpoteek ning sellest tagapool asuvad õigused kustutamisele ja ostja omandab kinnisasja sundmüüki võimaldavatest õigustest puhtana. Kui sissenõudja kasuks seatud hüpoteek asub aga nt II järjekohal, jääb esimesel järjekohal asuv hüpoteek püsima. Samuti jääb püsima sissenõudjale kuuluva õigusega samal järjekohal asuv mõni teine õigus.

Pankrotimenetluses kuuluvad kustutamisele kõik müüdavat kinnisasja koormavad õigused, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki

Mitu hüpoteeki

Kinnisasjale võib seada mitu hüpoteeki, mis saavad kinnistusraamatusse kandmisel järjekohad ning iga eelnev hüpoteek on järgenavaga võrreldes eelisseisundis. Kui kinnisasi müüakse täitemenetluse käigus, siis saab müügist laekunud summa arvel raha esimesena esimese hüpoteegi pidaja, teisena saab raha teise hüpoteegi pidaja, jne.

Ühishüpoteek

Ühishüpoteegiks nimetatakse sellist hüpoteeki, mis seatakse mitmele kinnisasjale korraga. Ühishüpoteek seatakse tavaliselt sellistel puhkudel kui laenu võetakse mingi kinnisasja ostmiseks selle ostuhinna ulatuses. Sellisel juhul soovivad laenuandjad täiendavat tagatist, mida nimetatakse ka lisatagatiseks. Ühishüpoteek seatakse nii ostetavale asjale kui lisatagatiseks olevale asjale.

Ühishüpoteegi puhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest ja kui laenu ei tagastata, võib hüpoteegipidaja valida, milline kinnisasja müüa. Näiteks, kui ühishüpoteek on seatud nii ostetud korterile kui ka suvilale, siis vajadusel võib hüpoteegipidaja valida kumma müüki ta soovib, või mõlema müüki.

Hüpoteegi seadmise tasu

Hüpoteegi seadmise tasu koosneb Notari tasust ja riigilõivust.

• Notari tasu suurust reguleerib Notari tasu seadus ning tasu suuruse arvutamisel lähtutakse tehinguväärtusest. Pandi, sealhulgas hüpoteegi seadmisel ja lõpetamisel (kustutamisel) on tehinguväärtus 2/3 pandi summast. Nõudega seotud pandi korral pandi summa puudumisel on tehinguväärtuseks nõude summa. Notari tasu seadus asub siin.
• Riigilõivu suurust reguleerib Riigilõivu seadus ning tasu suuruse arvutamisel lähtutakse tehinguväärtusest. Hüpoteegi seadmisel on tehinguväärtuseks 2/3 hüpoteegisummast. Riigilõivu seadus asub siin.

Enne kinnisvaralaenu taotlemist tutvu ka teiste laenupakkujate poolt pakutavate võimaluste ning intressimääradega.