Eluasemelaen

Eluasemelaen on laen eluaseme soetamiseks, uue ehitamiseks või olemasoleva kodu renoveerimiseks. Eluasemelaenu tagatiseks on tavaliselt ostetav kinnisvara. Kuna eluasemelaenu laenusummad on suured ja laenuperiood tavaliselt pikk, siis tasub see otsus enda jaoks hoolikalt läbi mõelda ning kindlasti küsida mitmeid pakkumisi erinevatelt pankadelt, kuna laenuandjatel on erinev laenupoliitika ja laenutingimused võivad erineda oluliselt.

Oluline on enda jaoks selgeks teha, milline on võetava laenu suurus ja intressimäär ning millised on muud lisanduvad tasud nagu lepingutasu, eluaseme kindlustus, hüpoteegi seadmine jms. Erinevaid laenutingimusi on kõige lihtsam võrrelda krediidi kulukuse määra abil. Eluasemelaenu üks põhilisi erinevusi seisneb omafinantseeringus mida nõutakse panga poolt lisaks laenu tagatiseks seatavale ostetavale eluasemele. Enamasti on sissemakse minimaalselt 10%, kuid tihti isegi rohkem. Lisatagatiste puhul, nagu näiteks Kredex või lisakinnisvara puhul, võib sissemakse ka puududa.

Erinevaid eluasemelaenu tingimusi aitab võrrelda Heaintress.ee, kuid konkreetste sinule kehtivate tingimuste teadasaamiseks tuleb küsida pakkumisi pankadelt, sest lisaks laenu intressimäärale võib erinevus seisneda ka  omafinantseeringu määra suuruses, nõutavas (lisa)tagatises või maksepuhkuse võimaluses.

Eluasemelaenu tingimused

• Laenusumma suurus sõltub laenuvõtja sissetulekutest, tagatisest ning eelnevast maksekäitumisest. Samuti võib laenusumma suurus sõltuda ka ostetava kinnisvara asukohast (Tallinn, Harjumaa, muu Eesti). Maksimaalne laenusumma arvutamisel on üldiselt tingimuseks, et laenutaotleja igakuine kuumakse ei ületaks 25-50% taotleja neto sissetulekutest.
• Laenu tähtaeg on erinevatel pankadel erinev, mõningal juhul isegi kuni 40 aastat.
• Eluasemelaenu intressimäär sõltub paljudest teguritest, sh sellest, kas intressimäär on fikseeritud või ujuv (näiteks sõltuvuses euriboriga või panga baasintressimääraga). Erinevatest eluasemelaenu intressimääradest lähemalt siin.
• Omafinantseering sõltub laenuandjast, kuid jääb enamasti 10-20% ostetava eluaseme või ehitatava kinnisvara turuhinnast. Omafinantseeringut on võimalik vähendada kaasates lisatagatisi. Lisatagatise olemasolul on võimalik laenu võtta ka 0%-se omafinantseeringuga.
• Taotleja sissetulek. Laenutaotleja sissetulek peab vastama laenuandja minimaalsele sissetuleku nõudele. See võib olla mõnevõrra väiksem, kui on olemas kaastaotleja. Sissetulek tähendab nii igakuist palka aga ka muid tõestatud ja regulaarselt laekuvaid tulusid (sh üür, vanemahüvitis, ettevõtlusest saadav tulu jne).
• Tagatis. Eluasemelaenu tagatiseks on enamasti kas ostetav või siis ehitatav kinnisvara. Laenusumma suurus on enamasti ligi 70% tagatisest turuväärtusest. Tagatiseks olevat kinnisvara tuleb kindlustada kogu laenuperioodi ajaks laenuandja poolt aktsepteeritud kindlustusseltsis.
• Kaastaotleja. Eluasemelaenu on võimalik taotleda ka koos kaastaotlejaga.
• Lepingutasu seotakse enamasti laenusummaga ning on 0,5-2% laenusummast, minimaalselt 64 - 200 eurot.

Enne eluasemelaenu lepingu sõlmimist on kasulik selgeks teha ka teised olulised tingimused nagu näiteks maksepuhkus, eluasemelaenu ennetähtaegse tagastamisega seotud tasud jms. Kindlasti tuleks arvestada ka sellega, et eluasemelaenuga kaasnevad mitmed täiendavad kulud nagu näiteks kinnisvara hindamisakt, riigilõiv, lepingu sõlmimise tasu, kindlustus jt.

Eluasemelaenu taotlemiseks vajalikud dokumendid

• Laenutaotlus, mida saab esitada laenuandja kontorites või internetipangas.
• Laenutaotleja(te) isikut tõendavad dokumendid (pass või ID-kaart).
• Laenutaotleja(te) viimase 6 kuu pangakonto(de) väljavõte(d). Pangakonto väljavõte peab enamasti olema kas panga kinnitusega või siis välja prinditud laenuandja juures.
• Ostetava eluaseme hindamisakt. Hindamisakt ei tohi reeglina olla vanem kui 6 kuud. Enamasti on pankadel loetelu kinnisvarafirmadest, kelle hindamisakte aktsepteeritakse.
• Kui eluasemelaenu võetakse olemasoleva eluaseme renoveerimiseks, siis on vajalik tihti ka remondi- või ehitustööde kalkulatsioon.

Laenuandja võib küsida ka täiendavaid dokumente ja informatsiooni või tõendeid laenutaotluse hindamiseks.

Eluaseme kindlustamine

Eluasemelaenu võttes nõutakse kindlasti ka tagatisvara kindlustamist. Kindlustamine annab laenuandjale garantii äkiliste ja ettenägematute sündmuste poolt tekitatud kahjude korvamiseks. Kindlustusest saad lugeda lähemalt siin.

Maksegraafik

Laenu tagasimakse koosneb laenu põhiosamaksest ning intressimaksest. Enamlevinud on kaks maksegraafiku liiki: ühesuuruste kuumaksetega (annuiteet) ning vähenevate igakuiste maksetega (võrdsete põhiosamaksetega) maksegraafik.

 

 

 

 

 

 

• Annuiteetgraafik – on maksegraafik, mille puhul on laenumakse läbi laenuperioodi ühesuurune ning võib kõikuda sõltuvalt euribori (või panga baasintressimäära) muutustest. Laenu algusperioodil koosneb igakuine makse suuremas osas intressist, vähendes aja möödudes. Mida kauem on laenu tagastatud, seda suuremad on laenu põhiosa maksed ja väiksemad intressimaksed, sest iga järgmise maksega suureneb põhiosa tagasimakse osakaal.
• Fikseeritud kuumakse on maksegraafik, kus eluasemelaenu põhiosa tagasimakses on läbi laenuperioodi võrdne. Kui laenuperioodi alguses on võimalik lubada suuremaid kuumakseid, siis on kasulikum valida võrdsete põhiosamaksetega maksegraafik, sest see aitab lõppkokkuvõttes tasuda vähem intressi.

Maksepuhkus

Maksepuhkus on periood, kus tasutakse vaid eluasemelaenu intressi ning mitte põhisoa. Maksepuhkuse ulatus lepitakse kokku lepingus ning see võib olla isegi kuni 3 aastat. Mida väiksem on eluasemelaenu jääk, seda suurema maksekoormuse vähendamise efekti annab maksepuhkus.

Eluasemelaenu kulud

Eluasemelaenu võtmisega kaasnevad lisaks igakuistele laenumaksetele ka ühekordsed ning regulaarsed kulud. Kinnisvara ostmisel tuleb arvestada järgmiste kuludega:

• Kinnisvara hindamisakt.
• Esimene sissemaks, ehk lisatagatis.
• Laenulepingu tasu.
• Käenduse kasutamisel ka käendustasu.
• Notaritasu.
• Riigilõiv hüpoteegi seadmisel.
• Eluaseme kindlustustamine.
• Elukindlustus (teatud juhtudel).

Eluasemelaenu intressisoodustus

Eluasemelaenu intressisoodustus on maksusoodustus, mis võimaldab eluasemelaenu intressideks tehtud maksed arvestada maksuvaba tulu alla. See on täiendav tulumaksusoodustus eluaseme ostnud maksumaksjale, mis tähendab, et aastas on võimalik Maksuametilt enammakstud tulumaksu tagasi taotleda.

Enne eluasemelaenu taotlemist tutvu kindlasti erinevate laenupakkujate poolt pakutavate võimaluste ning intressimääradega. Soodsaimate pakkumistega saate tutvuda siin.